一、“销售广告宣传失实”的认定 一是 商品房销售宣传的内容是针对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施，内容具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的； 二是 开发商对不在其规划范围内的配套设施、绿化景观等做承诺的，并不属于要约，但宣传资料的内容以及形式足以让买受人认为属于其规划范围内的例外情况。